魁北克商业租赁租约：商业租约如何终止 加拿大律师 | 魁北克律师 | 蒙特利尔律师

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与魁北克的住宅租约不同，魁北克法律没有很多针对商业租赁的强制法律条款。因此，商业租客和房东之间有很大的自由度制定约定彼此权利义务的商业租约。从这个角度来说，商业租约不仅仅是一纸文书，它是租客与房东之间权利与义务的桥梁。租约通常的期限为在双方商定的日期，但在某些情况下，无论是房东还是租客，都可能在租约到期前终止租约。

租客提前终止租约的选项

对于那些希望在租约到期前离开的租客来说，有几种策略可以考虑。首先，他们可以选择转让租约或将房屋转租给第三方。这一过程通常需要遵循租约中规定的具体程序，包括向房东提供潜在接手人的详细信息。然而，需要注意的是，租约可能会明确禁止此类行为，或者赋予房东无条件拒绝的权利。因此，租客在与房东签订租约时一定要确保提前终止条款中的终止条件没有这类不公平的条款。

另一种选择是与房东协商提前终止租约。这种协商的结果可能是房东的同意或拒绝，而对于那些无法转租或转让，且无法与房东达成协议的租客来说，他们可能不得不继续履行租约，直至租约期满，并支付相应的租金和服务费。

房东的法律行动

如果租客在租期结束前离开并停止支付租金，房东有权采取法律行动。这可能包括要求支付未付的租金、寻找新租客期间的损失，甚至是房屋翻修的费用。

房东提前终止租约的情形

房东在某些特定情况下也可以提前终止租约。例如，如果租客未能其义务，如延迟支付租金或未能妥善维护房屋，房东可以向法院申请终止租约。此外，如果租约中规定了在特定情况下租约自动终止的终止条款，房东也可以在租客违约时行使不经过法院确认终止租约的权利。

例如，承租人多次拖欠租金将被视为重大违约。在这种情况下，房东有理由在不使用司法程序的情况下终止租约。但是，即使根据租约的终止条款房东有权终止租约，房东也必须根据租约中的约定按照特定的程序谨慎行事。第一，房东需要确认其根据租约的约定是否存在违约的情况。如果房东也存在违约的情况，建议房东不要单方面不经过司法程序直接终止租约；第二，房东必须要确定租客的确存在违反租约规定的重大违约行为；第三，如果房东根据终止条款希望终止租约，房东需要给予租客合理的通知。例如，房东可以向租客发出催告函或者租约终止通知，并且给与租客一定的时间补正其违约事项。综上，即使租约中有终止条款规定房东一方可以在不经过司法程序的情况下终止租约，房东也必须妥善运用这些条款，并严格遵守其适用条件，否则可能后续被法院认定为滥用条款时被勒令赔偿租客损失。

建筑物出售与租约终止

在房东出售其房产时，新业主通常拥有终止现行租约的权利。这一权利的行使通常需在交易完成后的12个月内进行，并且必须至少提前6个月向租客发出通知。但是，如果租约的剩余期限少于12个月，或者租约已在土地登记簿上注册超过12个月，新业主则可能无法提前终止租约。另外，若买方事先承诺维持与原业主的租赁关系，该承诺将可能约束新业主的权力。

租约期满后的占用

如果租客在租约期满后继续占用房屋，房东可以采取行动强制其搬离，并可能要求租客支付违约金。

租约的续期

在某些情况下，租约可能会自动续期，而不是在预定日期结束。这可能发生在租约中包含“续期选择权”条款，或者在租约结束后双方未进行任何讨论，且法律规定在特定条件下租约自动续租。

正因为租客和房东在起草魁北克商业租约的时候的自由度很大，因此不论是租客还是房东在签署租约前应当咨询有相关执业经验的加拿大律师 | 魁北克律师 | 蒙特利尔律师，根据律师的指导与租约另一方进行谈判。

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